Как купить квартиру в Германии
Первое условие успешной покупки собственной квартиры в Германии — умение ориентироваться в ценах и иметь общее представление о состоянии рынка . Для этого достаточно воспользоваться размещённой на нашем сайте системой поиска от крупнейшего немецкого портала недвижимости immobilienscout24.de. Сравнивая цены, учитывая особенности объектов, вы сможете лучше ориентироваться в данной нише рынка недвижимости. К вышеупомянутым особенностям, которые имеют непосредственное влияние на цену квартиры, можно отнести расположение дома в Германии, размер жилой и побочной площади, возраст дома, вид отопления, особенности оснащения и планировки квартиры и жилого комплекса в целом.
И вот, в итоге долгих поисков Вы уже почти решились купить квартиру в Германии и обстоятельно её осмотрели, а в соразмерности запрашиваемой цены у Вас всё ещё нет уверенности? Чтобы окончательно развеять все сомнения, можно подключить к делу специалиста (Gutachter). При осмотре недорогая недвижимость в Германии оценить реальную стоимость квартиры и проанализировать состояние дома, в котором она находится. Учитывая то, что покупка недвижимости подразумевает инвестицию значительной суммы денег, расходы по привлечению специалиста оправдают себя в любом случае. Особенно в случае покупки квартиры старой постройки профессионал может лучше Вас оценить вероятность и размер возможных в ближайшее время расходов на текущий ремонт объектов общего пользования (новая крыша, новые окна, новая система отопления, побелка фасада и т.д.). Кто, как не он в состоянии выявить имеющиеся недостатки и изъяны постройки: к примеру затопление подвала водой в прошлом, негерметичность и водопроникаемость крыши и стен.
Купить квартиру в Германии означает, что вам придётся нести долю расходов на ремонт и санирование объектов общего пользования. Поэтому стоит заглянуть в прошлые счета за воду, газ, свет и т.д., чтобы сориентироваться в предстоящих дополнительных расходах (Nebenkosten). Не забудьте попросить у продавца все решения общества собственников квартир (Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft), которые позволят Вам установить вид уже проведённых и предстоящих ремонтных работ и работ по санированию.
Помимо этого необходимо внимательно ознакомиться с документом, который называется Teilungserklärung. Именно в нём чётко ограничена та часть площади постройки, которая принадлежит владельцу квартиры. Полезно также поговорить не только с продавцом, которому нужна быстрая продажа квартир в Германии, но и с будущими соседями. Как часто происходят конфликты между жильцами? Намечаются ли в ближайшие годы работы по санированию дома? Какие проблемы в прошлые года возникали из-за изъянов постройки? Действительно ли идёт речь о тихом микрорайоне (как уверяет продавец)? Насколько хорошо транспортное сообщение? Какова инфраструктура микрорайона? Наличие вблизи крупных предприятий, загрязняющих воздух? Шум от транспорта? Насколько спокойно в выходные?
Не полагайтесь только на устные заверения, обещания и объяснения в ходе переговоров с продавцом. Очень важно настоять на внесение этих обещаний в договор купли-продажи (Kaufvertrag). Не в коем случаене соглашайтесь на частичную оплату «по-чёрному». В нотариально заверенном договоре купли-продажи должна быть указана полная стоимость квартиры. Оплата «по-чёрному», когда партнёры пытаются сэкономить на налогах, не так уж редко встречается в судебной практике. Во-первых, вы подвергаете себя опасности быть привлечённым к уголовной ответственности за уклонение от налогов. Во-вторых, что может оказаться для Вас более болезненным, договор может оказаться недействительным.
Обычно проект договора купли-продажи предоставляется покупателю для ознакомления ещё до нотариального заверения. Необходимо не просто внимательно прочитать договор, но и понять его. Только лишь немногие в состоянии действительно вникнуть во все юридические формулировки многочисленных пунктов договора купли-продажи квартиры. Не стоит при этом конфузиться и стесняться того, что Вы не до конца поняли весь текст договора. Абсолютное большинство нормальных немецких граждан также имеют только поверхностное представление о подобных документах.
Чтобы избежать неприятной ситуации, тем более когда речь идёт об инвестиции крупной суммы денег, лучше всего вовремя обратиться за юридической помощью. Адвокат проконсультирует Вас по всем вопросам купли-продажи недвижимости и разъяснит непонятные для Вас пункты договора. Стоимость таких услуг по проверке правильности и грамотности оформления договора или по составлению самого договора зависит от размера вкладываемого капитала. Стоит учитывать и то, что после подписания договора, который возможно содержит невыгодные для Вас условия, практически ничего уже нельзя изменить. Расторжение договора может оказаться либо слишком дорогим, либо вообще невозможным. В случае неуверенности или сомнения лучше всего до нотариального оформления обратиться за советом к адвокату.
Продажа квартир и домов в Германии подлежит нотариальному удостоверению. Перед заключением договора покупателю рекомендуется ознакомиться самому или через нотариуса с содержанием поземельной книги (Grundbucheinsicht), в которой фиксируются все настоящие и предыдущие собственники недвижимости и, что не менее важно — обременения ипотеками и т. п. После проверки поземельной книги стороны, как правило, встречаются у нотариуса. Одновременного присутствия не требуется, стороны могут прийти к нотариусу по очереди. Купить квартиру или дом в Германии можно через представителя, для этого потребуется заверенная нотариусом и содержащая апостиль доверенность. Иногда нотариусы зачитывают договоры купли-продажи в очень быстром темпе. Если Вы что-то не поняли или не расслышали, не стесняйтесь перебить нотариуса и попросить его повторить или объяснить непонятое.
Важно знать, что переход права собственности на недвижимость происходит не после заключения договора купли-продажи, а после внесения нового собственника в поземельную книгу. На практике это выглядит следующим образом: во время заключения договора продавец поручает нотариусу произвести изменения в поземельной книге с условием, что покупатель оплатил покупную цену. После перевода денег продавцу или нотариусу документы об изменении собственника направляютя в учреждение, ведущее поземельную книгу.
В связи с тем, что между заключением договора купли-продажи и оформлением поземельной книги может пройти несколько недель, рекомендуется внесение в поземельную книгу сразу же после заключения договора пометки, указывающей на последующее вскоре приобретение недвижимости. Эта пометка служит безопасности покупателя. После изменения поземельной книги покупатель становится полноправным собственником. Вся процедура покупки занимает в зависимости от расторопности ведомств от 3 до 8 недель.
