Современные секреты успешной продажи квартиры

22-10-2014, 19:43 Это интересно

Вы приняли решение продать свою квартиру. Большинство сделок в России — это альтернативные сделки, то есть продажа одной квартиры для покупки другой. Но в любом случае, одна из целей продажи квартиры — это получение денег. Продаете вы квартиру в новостройке (в данном случае это называется «переуступка прав») или на вторичном рынке, делаете это сами или с помощью риэлтора — вам необходимо знать основные моменты и этапы сделки.
Действие 1
Оценка квартиры: сколько денег вы хотите и можете получить?

Прежде чем выставить квартиру на продажу, необходимо её оценить. Правильно установленная цена — залог успеха и быстроты всей сделки. Одна из ошибок продавца — изначально завышенная цена, установленная с позиции «я хочу». Следует учесть, что рынок недвижимости диктует свои условия, и цена квартиры складывается вполне закономерно из ряда параметров непосредственно самой квартиры и внешнего окружения.

Самый простой способ оценки — посмотреть цены на аналогичные квартиры. Но здесь следует учесть, что квартиры должны совпадать не только по метражу, но и по другим критериям: район, транспортная доступность, этаж, тип здания, этажность и даже год постройки. Но необходимо помнить, что указанные у других цены тоже не всегда точны, они учитывают максимальные пожелания продавцов, заложенную дельту для торга и процент комиссии, если квартира продается через посредника.

Для лучшего понимания того, из чего складывается цена и наиболее точного определения цены для своей квартиры, рекомендуем вам ознакомиться с существующими рейтингами, отчетами аналитиков, новостями рынка жилья.

Кроме того, существуют различные онлайн-калькуляторы, которые помогут вам оценить квартиру, учитывая множество критериев как квартиры, так и местоположения.
Бесплатный калькулятор оценки стоимости квартир в Москве

Однако следует учесть, что бесплатные сервисы не дают стопроцентной точности. Для более точной оценки стоимости квартиры вам необходимо обратиться к специалисту и узнать стоимость коммерческой недвижимости.

Квартиру в новостройке также можно оценить заранее. Если дом еще не сдан и продажи от застройщика еще идут — ознакомьтесь с их ценами. В вашу пользу будет говорить чуть более низкая цена, но будьте готовы объяснять покупателю причины продажи (например, вас устраивает качество новостройки, но вы получили наследство и хотите квартиру большей площади).

Для оценки высокой точности вам необходимо обратиться к специалисту. Опытный риэлтор или оценщик, особенно если он специализируется на вашем районе, с высокой точностью определит стоимость вашей квартиры исходя из ее особенностей, местоположения, характеристик, юридической и фактической истории. Также профессионалы смогут учесть особенности именно вашей сделки: срочность продажи, историю квартиры и иные нюансы. Также наличие отчета об оценке, выполненной профессиональным оценщиком, станет дополнительным аргументом в спорах с покупателем и его агентами о цене. Профессионал, который осуществлял оценку, сможет помочь и в дальнейшей продаже.

Позже вы сможете скорректировать цену: если у вас много звонков и просмотров — цена вполне рыночная, и ее даже можно попытаться поднять. Если интерес невысокий, то, скорее всего, цена завышена, и стоит ее опустить на несколько процентов, либо подождать повышения спроса на рынке.
Действие 2
Подготовка квартиры к продаже и рекламе

Заранее подготовьте квартиру к продаже:

    — выпишите всех жильцов, квартира должна быть «свободна»;
    — если в квартире проживали дети, согласуйте продажу с органами опеки;
    — сделайте косметический ремонт;
    — спланируйте собственный переезд из квартиры до сделки купли-продажи.

Эти моменты помогут вам не только быстрее продать квартиру, но и, возможно, повысить ее цену.

Если есть экономическая возможность — на время продажи необходимо переехать в другое жилье (к родственникам или снять квартиру). Это расширит время возможных показов и сделает их максимально комфортными как для продавца, так и для покупателя.
Действие 3
Выбираем риэлтора, агентство недвижимости или самостоятельную продажу

Следующий этап продажи — это реклама и показ квартиры потенциальным покупателям. Уже на этом этапе необходимо принципиально решить, будете ли вы продавать квартиру самостоятельно или поручите сделку агентству недвижимости или риэлтору. От этого зависит, что и в каком объеме вам придется делать самому. Работа профессионала сэкономит ваше время, однако услуги специалиста потребуют дополнительных финансовых затрат в виде покупки пакета услуг рекламы за фиксированную сумму, или процента от продажи квартиры в случае успеха сделки.

В любом случае, вам желательно периодически проводить мониторинг размещенной рекламы и отклика по ней. Объявления размещаются в специализированных базах недвижимости (это актуально как для первичного, так и для вторичного жилья), в газетах и журналах (они, возможно, будут дублировать ваше объявление и в онлайн-версии), в социальных сетях и на форумах.

Для рекламы вторичной квартиры необходимо тщательно сфотографировать не только квартиру во всех ракурсах, но и дом, прилегающий двор — постарайтесь указать как можно больше плюсов, но не ставьте себе задачу обмануть покупателя.

В случае самостоятельной продажи вам будет необходимо отвечать на звонки потенциальных покупателей и показывать им квартиру, или всем этим может заняться ваш риэлтор.

Для рекламы квартиры в новостройке подготовьте все планы квартиры и строящегося дома, предложите покупателям виртуальные туры, макеты, другие документы от застройщика. Все это поможет потенциальному покупателю «виртуально» осмотреть квартиру и принять решение о покупке.

Когда один из потенциальных покупателей будет готов купить квартиру, начнется следующий этап — торг. Будьте готовы к тому, что покупатель или представляющий его риэлтор предложит снизить цену. Это не значит, что ваша квартира чем-то его не устраивает или чем-то плоха, и если вы уверены в своей цене — настаивайте на своем или ищите другого покупателя. Если вы готовы снижать цену и продаете квартиру через риэлтора, заранее определите минимальный порог продажи и предупредите о нем вашего риэлтора.
Действие 4
Договоренность с покупателем

Договоренность с покупателей не должна быть только на словах. В этом случае, вы обезопасите себя от ситуации, когда вы сняли квартиру с рекламы и готовы совершить сделку, а потенциальный покупатель продолжил поиск и в итоге (хоть и уже договорился с вами) выбрал другую квартиру.

Поэтому продавцу необходимо поставить вопрос о денежном подтверждении обязательства купить вашу квартиру: заключить соглашение о задатке или авансовое соглашение. Учтите, что в этом случае санкции могут быть применены не только в отношении покупателя, но и к продавцу: в случае отказа от продажи квартиры задаток придется вернуть в двойном размере.
Действие 5
Заключение сделки и подписание договора

Непосредственная подготовка сделки начинается после того, как подписаны все предварительные бумаги и внесена предоплата.

На продавцов возлагается обязанность собрать полный комплект документов: для этого необходимо в установленные сроки обойти различные государственные инстанции. В зависимости от ситуации, вам могут понадобиться до 22 видов документов, среди которых:

    — правоустанавливающие документы, свидетельство о собственности
    — информация о прописанных жильцах
    — справка об оплате услуг ЖКХ
    — выписка из ЕГРП
    — информация о планировке квартиры
    — письменное согласие супругов продавцов квартиры или заявление от продавцов, что они в браке не состоят на дату сделки
    — разрешение органов опеки и попечительства (если в продаваемой квартире проживали несовершеннолетние)
    — справки из налоговой инспекции (если квартира была получена в дар или по наследству)

Сбор документов — процедура сложная, поэтому, даже если до этого вы действовали самостоятельно, можно воспользоваться помощью юристов. Это гарантирует соответствие документов требованиям закона, а также совершения сделки в указанные сроки.
Действие 6
Как продать квартиру по ипотеке?

Бывает так, что ваш покупатель не имеет всей суммы полностью и хочет купить квартиру в ипотеку. Такой вариант тоже возможен. Однако в этом случае сделку будет контролировать банк, в котором покупатель получает ипотечный кредит.

Для продавца существенных отличий в процессе сделки и получения денежных средств нет.

Но следует учесть, что лучше не иметь дела с потенциальными покупателями, которые еще не получили одобрения от банка на кредит. В этом случае серьезно возрастают риски того, что покупатель не сможет выйти на сделку, так как не получит одобрения от банка на кредит, или получит в меньшем размере, чем необходимо, и это не считая того, что нужно будет получить одобрение от банка и на покупку именно вашей квартиры. Зато продавая квартиру по ипотеке можно несколько повысить цену, так как в этом случае круг потенциальных покупателей расширяется.
Действие 7
Регистрация, получение денег, освобождение квартиры, акт приема-передачи

Когда все документы собраны, необходимо оплатить покупку квартиры, то есть «произвести взаиморасчет». Этот вопрос (где и в каком порядке произойдет передача денег) необходимо обсудить заранее. Чаще всего используется самый распространенный способ — расчет через банковскую ячейку под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры.

После того, как покупатель получит зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры со Свидетельствами о государственной регистрации прав, вы сможете получить деньги за квартиру.

После этого вам предстоит пройти заключительный этап сделки купли-продажи: физически и юридически освободить квартиру (возможно, это было сделано заранее) и подписать с покупателем акт приема-передачи жилья.