Сложно представить себе человека, который, продавая квартиру, планирует держать ее в экспозиции пару-тройку лет. Наоборот, начиная этот процесс, подавляющее большинство продавцов мечтает о том, чтобы объект «ушел» за несколько недель, в крайнем случае – месяцев. Но нередко бывает так, что даже квартира с неплохими характеристиками зависает в базе или на сайте продаж гораздо дольше ожидаемого срока. Дело здесь, скорее всего, в переоценке (реже – недооценке) собственником своего имущества, а также в неправильном акцентировании внимания покупателей на достоинствах объекта. Понятно, что довольно резкие изменения рыночной ситуации и периодическое возникновение скоротечных трендов никто не отменял, но наличие некоторых универсальных показателей, на которые экономические перипетии и финансовые катаклизмы не влияют никогда, отрицать также не стоит.

На какие факторы и нюансы следует ориентироваться в первую очередь при оценке жилья, чтобы оно нашло своего нового хозяина в кратчайшие сроки? Наиболее актуальным и востребованным в настоящее время условием для успешной продажи объекта в Москве является его транспортная доступность. Если от вашего подъезда нужно идти пешком не более 10 минут до станции метро, ж/д вокзала и других транспортно-пересадочных узлов, то смело можно рассчитывать на прибавку 5-10% к рыночной стоимости жилья. И наоборот, когда до них нужно «пилить» на авто или общественном транспорте 20-30 минут, то никакие доводы о красотах природы вокруг ситуацию не спасут. В этом случае цену однозначно придется снижать.

Кстати, к категории наивного заблуждения специалисты относят и уверенность некоторых продавцов в том, что расстояние в 50-100 метров от дома до транспортной развязки еще больше повысит его стоимость. Такое близкое соседство имеет и негативные факторы: мало найдется покупателей, желающих дышать креозотом и выхлопными газами. Но в этом случае ситуацию может спасти переориентация жилья под аренду. Приезжие охотно снимают такое жилье, и прибыль от него (правда, в среднесрочной перспективе) может быть гораздо больше. О том, чтобы «первый и последний не предлагать», пел еще Виктор Цой. И он был недалек от истины: специалисты утверждают, что такое расположение в среднем понижает стоимость квартиры на 10%. Но это правило знает и счастливые исключения. Когда первый этаж располагается высоко от земли, а крайний отделен от кровли высотки техническими помещениями, то квартиры могут быть и подороже своих «товарок» в подъезде. В ином случае надеяться на то, что вечно протекающая крыша привлечет любителей панорамных видов, будет, по меньшей мере, недальновидно.

Если же вы – владелец квартиры на первом этаже с видом на вход в метро, то у вас тоже есть шанс продать жилье выгоднее: такие объекты в местах с повышенной проходимостью с удовольствием приобретают предприниматели средней руки для устройства офисов и торговых точек. Так что если вы точно знаете, что квартиру покупатель собирается перепрофилировать под аптечный киоск, то можете поднимать цену в разумных пределах. Если продаваемая квартира расположена в пятиэтажке 50-60 годов постройки, то слишком много за нее выручить не удастся, эти здания славятся своей самой демократичной стоимостью. Больше шансов на высокую цену имеют девяти- и двенадцатиэтажные «брежневки» и блочные дома того же времени. «Сталинки» с их трехметровыми потолками также дают возможность владельцу реализовать такое имущество выгодно.

Современные «монолитки» и кирпичные дома, естественно, еще дороже. Соответственно, если установить ценник на такую «вторичку» на 2-3% ниже среднерыночной, то есть все шансы реализовать свою недвижимость быстрее. При этом следует помнить, что хороший ремонт не поможет в накрутке цены. Не стоит учитывать его при оценке (новые владельцы все равно будут переделывать все под свой вкус). Гораздо правильнее сосредоточиться на замене инженерных коммуникаций, такие квартиры продаются быстрее, также можете купить самый дешевый профиль пвх. А если еще и подъезд недавно пережил «косметику» (или он просто содержится в чистоте и аккуратности), то это не только дополнительный «сокращатель» экспозиции, но и повод для торга. Физически и юридически освобождая жилплощадь, вы сводите сроки продажи жилья к абсолютному минимуму. Подготовленные таким образом квартиры, по данным аналитиков рынка, пользуются наибольшим спросом. Ликвидность квартиры на рынке жилья также имеет огромное влияние на сроки экспозиции. Конечно, как утверждают риэлторы, каждый объект можно продать и любая квартира находит своего хозяина.

С этим поспорить сложно, но среди покупателей как горячие пирожки расходятся квартиры именно эконом-класса. Причем если раньше их покупали чаще всего в центре, то теперь – на окраинах, но с хорошей инфраструктурой. Еще один фактор, влияющий на скорость продаж, – агенты по недвижимости. Речь идет не о тех «специалистах», которые молча занимают очереди в регистрационные палаты и предоставляют на подпись договор об оказании услуг, за что потом берут сумму от 50 до 100 тысяч рублей, а о людях, которые действительно оказывают всестороннюю поддержку обеим сторонам сделки. Как отмечает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-Недвижимости», в запасе у профессиональных риэлторов есть внушительный арсенал приемов, влияющих на скорость продажи квартиры. Настоящий риэлтор, например, может порекомендовать продавцу оптимальную цену на объект, исходя из его характеристик. Или посоветовать продавцу приобрести внешне менее презентабельный вариант, разглядев его более весомые скрытые достоинства. Но, как утверждает риэлтор из Ростова-на-Дону Наталья Кирюнина, каждый сам кузнец своего счастья. Быстро найти выгодного покупателя на свой объект, оценив его рыночные преимущества, можно и самостоятельно. Успешных примеров того, как это бывает, в жизни предостаточно.