Как минимизировать риски при заключении договоров c застройщиком

Что нужно знать о застройщике, прежде чем заключить договор?
• Прежде всего, выберите организацию rsk-krd.ru – застройщика. Это должно быть юридическое лицо.
• Попросите предъявить и ознакомьтесь со следующими документами:
- разрешением на строительство многоквартирного дома;
- проектной декларацией;
- договором аренды (субаренды) земельного участка или свидетельством о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, на котором ведется строительство многоквартирного дома. Договор аренды (субаренды) земельного участка, заключенный на срок больше года, должен иметь оттиск печати регистрирующего органа о его государственной регистрации.
• Перед принятием решения о заключении договора необходимо собрать как можно больше информации о застройщике и его репутации (в каких проектах строительства участвовал, были ли нарушения сроков строительства и принятых обязательств, есть ли судебные споры, связанные со строительством и исполнением застройщиком своих обязательств и др.). Застройщик обязан представить для ознакомления свои учредительные документы (устав), свидетельство о государственной регистрации юридического лица, протокол об избрании руководителя, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, аудиторское заключение за последний год осуществления деятельности.
Проверьте, предоставляет ли застройщик ежеквартальную отчетность в Управление контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству. П

СОВЕТ: При заключении договора участия в долевом строительстве лучше воспользоваться услугами юриста, специализирующегося в области долевого строительства, имеющего опыт сопровождения подобного рода сделок.

Что должен содержать договор участия в долевом строительстве?

Договор заключается в простой письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор должен содержать следующие обязательные условия:
• Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (например, 2-х комнатная квартира, условный №__, общей проектной площадью __ кв.м, расположенная на __ этаже строящегося многоквартирного дома по адресу:___________);
• Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства;
• Цену договора, срок и порядок ее уплаты;
• Гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре хотя бы одного из выше указанных условий, договор считается незаключенным. Любые изменения договора оформляются дополнительным соглашением, подписываемым сторонами, и также подлежащим обязательной государственной регистрации. Оплата по договору должна производиться только после его государственной регистрации в Управлении Росреестра.

Не рекомендуется приобретать квартиру в строящемся доме, если:
• Отсутствуют разрешение на строительство жилого дома, договор аренды (субаренды) либо свидетельство о собственности на земельный участок;
• Земельный участок, на котором осуществляется строительство жилого дома, не относится к категории земель, на которых возможно размещение многоквартирного жилого дома (например, категория земель «под индивидуальное жилищное строительство»);
• Неоднократно продлевались строки строительства многоквартирного дома;
• Происходила замена застройщика;
• Застройщик предлагает квартиру по цене, существенно ниже, чем цена на аналогичные строящиеся объекты недвижимости в конкретном районе города;
• Застройщик предоставляет противоречивую (недостоверную) информацию о строящемся доме;
• Застройщиком многоквартирного дома выступает индивидуальный предприниматель;
• Застройщик предлагает заключить предварительный договор, договор займа или договор купли-продажи ценных бумаг (векселей), договор резервирования квартиры (или иные виды договоров, кроме договора участия в долевом строительстве), требует оплату по договору до его государственной регистрации в Управлении Росреестра;
• Квартиру предлагает не застройщик, а инвестор (генеральный подрядчик и т.д.).

Участнику долевого строительства

Права участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон)

Закон позволяет осуществлять контроль за целевым использованием денежных средств участников долевого строительства. Застройщик имеет право расходовать денежные средства только на строительство конкретного строящегося объекта, который предусмотрен договором.

В соответствии с Законом, если квартира приобретается для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям, вытекающим из договора, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

Закон исключает ранее существовавшую возможность заключения договора не с застройщиком (инвестором, подрядчиком, поставщиком и др.)