Покупка квартиры

Покупка квартиры – серьезный шаг в жизни каждого человека. Поэтому так важно внимательно и скрупулезно подойти к этому вопросу. Приобретение жилья всегда сопряжено с массой нюансов и юридических тонкостей, о которых знают далеко не все покупатели.

1. Проверяйте документы, подтверждающие права собственности на квартиру, а также договор купли/продажи.

Во-первых, следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности продавца. Такими могут являться договоры, например, купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу.

Во-вторых, серпухов купить квартиру нужно попросить продавца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП), из которой будет видна «история» квартиры, все сделки, совершенные с ней.
 
В-третьих, необходимо проверить личность продавца, подлинность его паспорта, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Естественно, максимально осторожным следует быть, если договор купли-продажи от имени собственника подписывает представитель по доверенности. Следует убедиться в том, что доверенность не сфальсифицирована и не отозвана.

Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные). Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы (www.fms.gov.ru). Проверьте, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Обратите внимание на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры. Закрепите в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. В высшей степени целесообразно при составлении договора обратиться к юристу, специализирующемуся в сфере недвижимости, или нотариусу.

2. Назначьте встречу с собственником квартиры.

Обратите внимание на ситуацию, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности. «Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц, - говорит  Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником. Дабы не терять время, лучше  сделать это при первом же показе. Так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру». Кроме того, непосредственно у владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли права проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних.

3. Обратите внимание на состояние квартиры и окружающий пейзаж.

Утром обратите внимание на вид из окон. Вечером вы можете не заметить, что рядом располагается, например, мусоросжигательный завод или другое вредное производство. В дневные часы посмотрите, как расположено солнце. В дальнейшем это пригодится при определении назначения каждой из комнат, а также при расстановке мебели.

Посмотрите, исправна ли электропроводка, сантехника, розетки, как открываются все окна и двери. Даже если вы планируете приобрести квартиру в любом состоянии, а уже потом делать там ремонт. «После покупки может выясниться, что электричество замыкает, трубы – гниют, а пол – проваливается, -  комментирует Александр Зиминский. -  Поэтому ремонт может вылиться в гораздо более крупную сумму, нежели ту, которую вы хотели потратить».

4. Внимательно отнеситесь к финансовой стороне вопроса.

Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки,  наличными через депозитарную ячейку,  банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко «синхронизирована» с ней. Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель  будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. Один из наиболее надежных вариантов передачи  наличных денег – ячейка в банковском депозитарии.

Ячейка арендуется  на время, превышающее срок госрегистрации сделки купли-продажи. В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней. В первый   день   доступ к ячейке   имеют  и продавец, и покупатель – для того, чтобы положить туда деньги. Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние  дни общего срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя, обычно - 3-5 дней), когда покупатель может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли - продажи - квартиры. Таким образом, покупатель может обезопасить себя, сэкономить время и не потерять деньги, если сделка вдруг сорвется.