Без оценки нельзя купить или продать имущество
Денежная оценка – одна из важнейших составляющих процесса подготовки любой операции с недвижимостью. Независимый профессиональный подход к расчету реальной стоимости объекта недвижимости во многом определяет формирование честной цены на него.
Рассматривая вопрос о покупке или продаже какого-либо имущества, мы обязательно задаем вопрос: сколько это стоит или по какой цене это можно продать? Не имея представления о порядке цен на что-либо, очень легко ошибиться и переплатить или недополучить определенную сумму. Когда речь идет об операциях с недвижимым имуществом (частным домом, земельным участком, квартирой), цены на которое довольно высоки, актуальность ответа на вопрос «сколько стоит?» приобретает решающее значение, от которого зависит принятие ответственного решения.
Денежная оценка недвижимости: какая и для чего?
При операциях с недвижимостью в основном используются два вида денежной оценки: нормативная и экспертная. Нормативная денежная оценка касается земельных участков и применяется в случае их дарения и принятия в наследство – то есть при вступлении во владение землей безвозмездным путем. Нормативная денежная оценка используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при оформлении перечисленных выше процедур. Экспертная денежная оценка объектов недвижимого имущества (как земельных участков, так и домов, построек) и прав на них проводится с целью определения их реальной рыночной стоимости и используется при операциях с недвижимостью, направленных на получение дохода, например, при заключении договоров купли-продажи, мены, аренды. При совершении операций с недвижимым имуществом, отличным от земли (домом, сооружениями, постройками), проведение экспертной денежной оценки не является обязательным условием и используется в основном как некий ориентир для определения реальной рыночной стоимости данного имущества. В случае с земельными участками проведение экспертной денежной оценки является обязательным условием, например, при нотариальном оформлении договоров купли-продажи. Нотариус не заверит договор без правильно оформленного экспертного заключения.
Оценочная стоимость
При заключении договоров купли-продажи (мены) домов, гаражей и других строений (имущества, отличного от земли) для начисления налогов необходимо исходить из стоимости, указанной в договоре.
Но сумма, с которой взимается налог, не может быть ниже оценочной стоимости имущества.
Оценочная стоимость указывается в извлечениях из реестра прав собственности на недвижимое имущество, которые выдаются бюро технической инвентаризации. Таким образом, нет необходимости отдельно проводить какую-либо оценку в процессе подготовки договора купли-продажи (мены) дома, гаража, других построек. Оценочная стоимость такого имущества уже определена в процессе изготовления соответствующей документации в БТИ.
На данный момент вопрос определения оценочной стоимости недвижимого имущества на законодательном уровне отрегулирован не полностью. Поэтому он регламентируется подзаконными нормативными актами.
Правительство обязало соответствующие органы провести ряд мероприятий по реализации государственной политики по законодательному урегулированию данного вопроса. В действующие нормативно-правовые акты будут внесены изменения относительно определения органа, который будет проводить оценку недвижимости и объектов незаконченного строительства (доход от продажи или обмена которых облагается налогом).
Будет изменена форма подачи оценщиками информации об изменениях (улучшениях) на земельном участке (возведении домов, строений). Подготовительную работу поручено провести Фонду госимущества.
Методики оценивания
В основном используются три общепризнанных в профессиональной оценочной практике подхода: доходный, затратный и сравнительный.
Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом.
Затратный подход основан на определении суммы затрат на воссоздание или замещение объекта оценки с корректировкой на сумму его износа и обесценивания.
Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи похожих объектов и внесении соответствующих корректировок с целью учета отличий между объектами-аналогами и объектом оценки. В результате определяется стоимость оцениваемого объекта.
Применение тех или иных подходов оценки выполняется исключительно оценщиком.
Нормативные документы (международные и украинские), регулирующие оценочную деятельность, содержат рекомендации касательно применения максимального количества подходов и четкого обоснования невозможности применения какого-либо из них.
