Других последствий (ответственности) несоблюдения нотариального удостоверения договора аренды действующее законодательство не содержит.

Неминуем в рассмотрении этого новшества в законодательстве и следующий вопрос: нужно ли нотариально удостоверять уже действующие договоры аренды, заключенные до 1 января 2004 года? По нашему мнению, не нужно.

Согласно пунктам 4 и 9 «Переходных положений» ГК:

— по правовым отношениям , возникшим до вступления в силу ГК, положения этого Кодекса применяются к тем правам и обязанностям, которые возникаренда помещений под офис или продолжают действовать после вступления в силу этого Кодекса;

— к договорам, которые были заключены до 1 января 2004 года и продолжают действовать после вступления в силу ГК, применяются правила этого Кодекса относительно оснований, порядка и последствий изменения или расторжения договоров отдельных видов независимо от даты их заключения.

Как видим, «Переходные положения» ГК не предусматривают распространение действующих требований ГК относительно формы гражданско-правовых договоров (в частности, обязательности их нотариального удостоверения) на договоры, заключенные до вступления в силу ГК. Таким образом, по заключенным до 1 января 2004 года договорам аренды в соответствии с ранее действовавшим Гражданским кодексом Украинской ССР от 18.07.63 г. необходимости обязательного их нотариального удостоверения нет.

Отметим, что согласно Декрету о госпошлине размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора аренды составляет 1 % от суммы договора. При этом в соответствии с п. 51 Инструкции № 15 по договорам аренды сумма, с которой исчисляется и уплачивается государственная пошлина, определяется исходя из общей суммы платежей по договору за все время его действия. Если договор заключен на неопределенный срок, то пошлина исчисляется из общей суммы платежей по договору, но не более чем за три года. Кроме того, п. 55 Инструкции №15 предусмотрено, что по договору имущественного найма, по условиям которого в счет платежей засчитывается стоимость построенных арендатором зданий и других сооружений, оборудование помещений, стоимость проведенного капитального ремонта и т. п., эти суммы учитываются при определении суммы договора для исчисления и взимания пошлины.

Сумма уплаченной предприятием государственной пошлины за нотариальное удостоверение договора аренды включается в состав валовых расходов на основании п.п. 5.2.5 Закона о налоге на прибыль как общегосударственный обязательный платеж.

Еще один важный момент — обязательная государственная регистрация договора аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет. Требование о государственной регистрации таких договоров установлено ст. 794 ГК. Напоминаем, что согласно ч. 1 ст. 210 ГК сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. При этом такая сделка является совершенной с момента ее государственной регистрации.

Договор аренды, заключенный на срок более трех лет, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации

Отметим также, что с целью обеспечения реализации физическими и юридическими лицами права на признание государством сделок, по которым предусмотрена государственная регистрация, до принятия Верховной Радой Украины согласно ст. 210 ГК соответствующего Закона Кабинет Министров Украины утвердил Временный порядок государственной регистрации сделок, положениями которого установлено, что государственная регистрация сделки проводится путем внесения нотариусом записи в Государственный реестр сделок одновременно с нотариальным удостоверением сделки.

Согласно п.п. «д» п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона №1952 обязательной государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество, находящееся на территории Украины, физических и юридических лиц, государства, территориальных громад, иностранцев и лиц без гражданства, иностранных юридических лиц, международных организаций, иностранных государств, а именно: право пользования недвижимым имуществом сроком более одного года. При этом основанием для государственной регистрации таких прав на недвижимое имущество являются договоры об аренде сроком более одного года (ст. 19 Закона № 1952). Положениями Временного порядка государственной регистрации сделок установлено, что за внесение записи в Государственный реестр сделок, а также изменений в запись, выдачу извлечений взимается плата в размере 17 гривен (с учетом налога на добавленную стоимость), а запись о прекращении действия сделки вносится в Государственный реестр сделок бесплатно.

Передача помещения арендатору оформляется соответствующим документом (актом), который подписывается сторонами договора. Именно с момента подписания Акта приема-передачи начинается исчисление срока договора аренды, если иное не установлено договором.