Стоит ли сейчас брать ипотеку?

 Ушедший в затяжное пике рубль и нестабильная экономика  заставляют задуматься о том, насколько велик запас прочности у рынка недвижимости столичного региона. Будут ли падать цены на квартиры, снизится ли спрос,  и насколько велики шансы стать жертвой долгостроя?  Эти и другие вопросы задают себе потенциальные ипотечные заемщики, прежде чем переступить порог банка. Но главный вопрос всего один – стоит ли сейчас оформлять ипотечный кредит?

Рекомендуем: Основные виды ипотеки

Стоит ли сегодня покупать как ни странно, весь экономический негатив пока не затронул рынок ипотеки. Ипотечные кредиты продолжают  демонстрировать опережающий рост по сравнению с другими видами кредитования населения (автокредиты, потребительское кредитование), объемы которых падают. «Этому во многом способствовал ажиотажный спрос на жилье: население, опасаясь обесценивания сбережений на фоне ухудшения экономической ситуации и стремительного ослабления рубля, не стало откладывать запланированные покупки, в том числе ожидая роста ипотечных ставок», - отмечает Александр Полютов, управляющий по исследованиям и анализу долговых рынков «Промсвязьбанка».
Что происходит  с ипотекой?

Однако к концу года ажиотаж спадет и за ним, по мнению экспертов, наступит спад. Правда не понятно, будет ли он глубоким или дело обойдется минимальной коррекцией.   

«Рынок ипотеки в начале года показал хороший рост, а сейчас происходит торможение по следующим причинам: во-первых, ставки, как и в целом в банковском секторе, растут, а во-вторых, падают реальные доходы населения, и снижается спрос на недвижимость», - рассказал  Сергей Шамин, заместитель председателя правления Банка расчетов и сбережений.

По мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», снижение притока денег в российскую экономику из-за санкций, снижения цен на нефть, девальвации рубля и растущей инфляции означает дефицит ликвидности. Из-за этого стоимость денег растет, для банков привлечение средств обходится дороже, а они, в свою очередь, повышают ставки по кредитам.
Будут ли расти ставки, будут ли ужесточаться условия?

«Ставки по ипотеке растут, но пока не очень сильно – примерно на 0,5 – 1 процентный пункт с начала года. В конце года АИЖК прогнозирует среднюю ставку по ипотеке на уровне 13 - 13,5%. В будущем году можно ожидать дальнейшего роста ставок», - рассказал Репченко.

Игорь Жигунов, первый заместитель председателя правления  «Банк Жилищного Финансирования», прогнозирует средний рост ставок  на 1,5-2%.  По его словам, до конца года  ставки вполне могут подняться до 14-15% для заемщиков со справками 2-НДФЛ, и еще выше для альтернативных  вариантов информации о доходах (имеются в виду справки по форме банка для ИП и заемщиков с «серой» зарплатой).

Еще более категоричен Алексей Успенский, заместитель председателя правления Русского ипотечного банка, утверждающий, что ставки однозначно будут расти до уровня 14-16% годовых. Но вероятность того, что цены на квартиры перестанут расти даже в рублях, по мнению эксперта, тоже высока.  Недвижимость, например, в московском регионе переоценена, при этом доля ипотеки составляла  не менее половины всех сделок с недвижимостью (включая цепочки альтернатив). Если спрос на ипотеку упадет из-за роста ставок и снижения платежеспособного спроса, то это будет фактором, сдерживающим рост цен на недвижимость.

По словам Успенского, условия выдачи ипотечного кредита будут ужесточаться. Так, минимальный первоначальный взнос повысится с нынешних 10-15% до 25-30%, банки будут тщательнее проверять  занятость потенциальных заемщиков и более консервативно оценивать уровень их будущих доходов. Последний фактор приведет к уменьшению суммы одобренного банком кредита.

Кроме того, по информации  Дениса Бобкова, руководителя аналитического центра ОПИН, всерьез  рассматривается  вопрос о возвращении в рыночную практику  плавающей ставки, что в нестабильных экономических условиях может, прежде всего, ударить по покупателям жилья. Поэтому, считает он, имеет смысл поторопиться «занять» деньги в банке  по текущим условиям.
Стоит ли  брать ипотеку сейчас или лучше подождать ?

Ставки растут, банки все придирчивее оценивают платежеспособность заемщиков, казалось бы, пора бежать за ипотекой, пока не закрылось окошко выдачи кредитов. Но в реальности не все так однозначно, как может показаться.

«В нынешней ситуации, с одной стороны, вроде бы имеет смысл брать ипотеку сейчас, пока ставки не выросли еще больше. С другой стороны, долларовые цены на недвижимость продолжают снижаться и это устойчивая тенденция, рост рублевых цен остановился, и в будущем цены в рублях также могут пойти вниз. На фоне снижающегося спроса можно ожидать вывода на рынок более бюджетных проектов в следующем году. Тогда снижение цен на жилье может компенсировать рост ипотечных ставок», - предостерегает от поспешных шагов Олег Репченко.

Более того, по его словам, не надо брать  ипотеку, с минимальным первоначальным взносом и ежемесячными платежами, превышающими 30% дохода. В текущей нестабильной ситуации никто не застрахован от снижения зарплаты или даже потери работы, поэтому велик риск того, что вы просто  не справитесь с платежами.

Другие эксперты более оптимистичны.

«Если вы уверены, что не останетесь без работы, или у вас есть активы и сбережения, которые в случае снижения дохода или потери его источника сможете использовать, то берите — ипотека позволит вам уберечь от инфляции средства, потраченные на первоначальный взнос. К тому же высока вероятность, что процентные ставки продолжат рост», - считает Сергей Шамин из Банка расчетов и сбережений.

По словам Дениса Бобкова из ОПИН, на фоне обесценивания рубля и растущей инфляции (минимум 10% по итогам года), экономически выгодно брать ипотеку в рублях  на покупку нового жилья. Новостройки от старта строительства до сдачи в эксплуатацию по-прежнему дорожают на 35-40%.

«Самое время брать ипотеку. Да, ставки слегка повысились, но они могли бы быть больше, и пока нет так называемых заградительных ставок, когда кредит заведомо невыгоден», - уверяет Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и спецпрограмм  Tekta Group.  По словам эксперта, точка входа идеальна: есть программы, в которых первоначальный платеж составляет 10-15% от суммы кредита - на рынке давно подобного такого не было.
Выбираем ипотечную программу

Итак, доходы посчитаны, накопленные средства для формирования первоначального взноса сняты с депозитов, теперь самое время определиться с валютой кредита и выбрать ипотечную программу.

«Я бы посоветовал очень взвешенно подойти к этому вопросу и брать ипотечный кредит только при условии, что ваши квалификация и опыт работы позволяют вам найти нового работодателя за  2-3 месяца, и на это время у вас есть «подушка ликвидности». Брать кредит следует только в той валюте, в которой вы получаете доход, и приобретать при этом надо высоколиквидное жилье», - советует Сергей Шамин.

Александр Полютов из «Промсвязьбанка» отметил, что многие крупные банки уже начали предлагать программы с более продолжительными сроками кредитования (на 20-30 лет), что может снизить размер ежемесячного платежа. Если планируется покупка новостройки, то лучше покупать жилье с максимально высокой степенью готовности.

Олег Репченко из «Индикаторов рынка недвижимости» предлагает на первичном рынке  обратить внимание на специальные совместные программы банков и застройщиков. Кроме того, по информации эксперта, нередко банки предлагают более выгодные условия для своих зарплатных клиентов.

Игорь Жигунов из «Банка Жилищного Финансирования» пророчит активное развитие  рынка кредитов под залог недвижимости (это тоже ипотека). По его мнению, для многих заемщиков  кредиты под залог имеющихся квартир станут отличным инструментом покупки новостройки, загородного дома, земли без подряда, а также получения средств на расширение и развитие бизнеса. Также будет развиваться  рынок льготного кредитования -  для получателей субсидий и материнского капитала.