Как выбрать застройщика?
Покупка квартиры в новостройке — особый процесс, который, с одной стороны, может позволить сэкономить деньги, а с другой — сопровождается дополнительными рисками и трудностями для покупателя. В наибольшей мере это относится к долевому строительству, когда при заключении договора вы не можете посмотреть даже на фундамент будущего дома. Зато так вы получаете шанс купить квартиру с удобной для вас планировкой по привлекательной цене. Однако возросшее число долгостроев и печальные истории обманутых дольщиков формируют негативное отношение к такому способу приобретения недвижимости.
Как же правильно подойти к выбору квартиры от застройщика, чтобы не лишиться денег и отпраздновать новоселье в срок?
Чтобы не остаться без денег и без квартиры, при выборе строительной компании нужно обратить внимание на ее репутацию. Первоочередная оценка надежности застройщика складывается из нескольких факторов: стаж, предыдущие проекты и поведение на рынке недвижимости.
Проще всего узнать стаж застройщика. Как правило, большинство компаний имеют собственные сайты, где содержится информация о ее истории и выполненных проектах. Также следует обратить внимание на то, имеет ли застройщик четкие планы на будущее: сколько домов и в какие сроки компания собирается построить. Наличие конкретных планов можно отнести к косвенным признакам надежности организации.
Еще одним простым и удобным способом оценки застройщика является изучение отзывов клиентов в интернете и информации в СМИ. Обратите внимание на присутствие компании в рейтингах застройщиков, наличие у нее каких-либо премий в области недвижимости.
После того как вы выберете компанию, отзывы клиентов и предыдущий опыт работы которой вам покажется удовлетворительным, стоит убедиться в наличии у нее необходимой учредительной и бухгалтерской документации. В этот пакет входят:
1 учредительные документы застройщика;
2 свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3 свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4 утвержденные годовые отчеты, бухгалтерская отчетность за последние 3 года работы;
5 аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.
Важно: Эти документы представители компании обязаны предоставить по просьбе любого обратившего к ним лица. Требуя необходимые бумаги, можно ссылаться на ст. 19, ст. 20, ст. 21, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»
Из этих бумаг можно узнать наименование компании-застройщика, сведения о ее учредителях, реализованных за последние 3 года многоквартирных домах, финансовом состоянии. Также удостоверьтесь в наличии лицензии и сроках ее действия.
Совет: Если вы не уверены, что сами сможете убедиться в подлинности и правильности оформления документов, обратитесь к юристу, специализирующемуся на долевом строительстве.
Действие 3
Знакомство с проектной документацией
Если учредительные документы застройщика не вызывают вопросов, то нужно внимательно ознакомиться с документами, дающими право на строительство конкретного дома. Это обезопасит вас от покупки квартиры в здании, которого на бумаге просто не существует. В общих чертах минимальный пакет документов, которые должны присутствовать у застройщика для начала работы, выглядит следующим образом:
— разрешение на строительство;
— проектная документация строительства многоквартирного дома;
— заключение госэкспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
— документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок под строительство.
Распространенной хитростью является начало заключения договоров долевого строительства сразу после приобретения участка под строительство, когда остальные документы еще находятся на стадии оформления. По возможности, лучше отказаться от такой покупки, т.к. подготовка проектной декларации занимает довольно много времени, и нет никаких гарантий, что нужные разрешения вообще будут получены.
Действие 4
Особенности заключения договора долевого строительства
Одним из самых ответственных этапов участия в долевом строительстве является заключение соответствующего договора. Это действие требует особого внимания и осторожности. Дело в том, что закон 214-ФЗ не предусматривает четко определенной формы договора об участии в долевом строительстве, поэтому важно обращать внимание на все детали и задавать интересующие вас вопросы.
Кроме того, следует обратить внимание на то, что некоторые компании предлагают заключение предварительного договора, который не подлежит обязательной государственной регистрации, что не исключает двойной продажи квартиры. В большинстве случаев это объясняется необходимостью дополнительного времени на подготовку документации для регистрации основного договора. Столкнувшись с подобной ситуацией, попросите показать хотя бы один оформленный по всем правилам договор. Это позволит убедиться в честности застройщика.
При заключении основного договора обратите внимание на его содержание и точность формулировок. В нем обязательно должны быть указаны:
— сообщение о намерении продать долю в квартире и предложение к совладельцам купить ее;
— адрес квартиры;
— размер доли;
— цена доли.
Совет: Не забудьте о возможности заверения договора долевого строительства у нотариуса. Это не является обязательным, но сможет дать дополнительные гарантии, т.к. документ изучит сторонний специалист.
За 14 дней до заключения первого договора долевого участия застройщик обязан опубликовать проектную декларацию будущего дома в СМИ. Для государственной регистрации договора требуется присутствие всех сторон. После этого участок под строительство переходит в собственность дольщиков, что обеспечивает надежность сделки.
Особое внимание следует уделить оплате доли участия. Помните, что передавать деньги застройщику можно только при наличии зарегистрированного договора. Заключение предварительного соглашения не может защитить от продажи одной квартиры сразу нескольким лицам. В этом случае действительным будет тот договор, который был зарегистрирован раньше, остальные дольщики смогут претендовать на возврат средств и возмещение ущерба в судебном порядке.
