ЭКОЛОГИЯ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ЭКОЛОГИЯ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. В последние годы наблюдалась устойчивая тенденция увеличения спроса на загородное жилье. Одна из основных причин этого явления заключалась в стремлении горожан получить преимущества, присущие жизни за городом, а именно, благоприятную экологическую обстановку. При этом оценка этого важнейшего показателя производилась и производится в основном на эмоционально-психологическом, личностном восприятии состояния объекта. Безопасны ли коттеджные городки? Образ коттеджа в обрамлении леса, с водоемом и незагрязненным воздухом укоренился в сознании украинцев как гарантия пресловутой «чистой среды». И большинству потенциальных покупателей, желающих поселиться за городом, вполне достаточно предложенных застройщиком благ с акцентом на «прекрасную экологию», а яркие картинки в рекламном буклете развеивают последние сомнения по поводу неблагоприятного состояния природы. Но все ли так «чисто» вблизи Киева, как пытаются подать продавцы недвижимости? Если уж говорить об экологии, то стоит отметить, что в новейшей истории нашей цивилизации эта проблема - одна из самых сложных.

Мегаполисы традиционно оказываются в эпицентре экологических бед. Как признают сами участники рынка, мифы об экологическом совершенстве Киевской области уже давно развеяны. Факт, что так называемые чистые зоны не являются ими в полном смысле этого понятия, остается фактом. Чтобы убедиться в преувеличении рекламных лозунгов, расхваливающих экодостоинства объектов, достаточно ознакомиться с экологической картой столичного региона. Купленная земля или коттедж может "порадовать" химическим или радиоактивным загрязнением, а то и свалкой или скотомогильником за соседней рощей. Поэтому специалисты советуют перед покупкой земельного участка провести независимую экологическую оценку, которая и поможет выявить подобные "сюрпризы".

Экспертиза государственная и независимая Обратимся к законодательной базе. Согласно статье 4 Закона Украины «Об экологической экспертизе», целью такого исследования является «предотвращение негативного влияния антропогенной деятельности на состояние окружающей природной среды и здоровье людей». Казалось бы, государственная экологическая экспертиза и есть тот экзамен, который должны сдать застройщики для получения прав на строительство в том или ином районе, однако, исходя из данного нормативного акта, приоритет государственного аудита - охрана природы. Вопрос об экспертизе загородного дома или поселка, которые среди прочих факторов также влияют на окружающую среду, в законодательной базе должным образом не рассмотрен и не урегулирован. Как подчеркивают специалисты, процедура выделения земельных участков включает согласование контролирующих служб, а не экспертизу. Проект не проходит экологический аудит, поскольку при выдаче документов застройщику того или иного коттеджного городка рассматривается и согласовывается в первую очередь отвод земельных участков, а также будущее расположение систем водоснабжения и канализации. Согласно закону, в компетенцию властей также входит информирование населения о намеченных и проводимых государственных экологических экспертизах и об их результатах. Однако в СМИ не так часто можно увидеть заметки о приостановлении или закрытии строительства именно из-за неблагоприятного влияния на окружающую среду. Скорее, информационным поводом является остановка работ по причине неурегулированности финансового вопроса или права собственности.

В такой ситуации логичным шагом застройщика было бы приглашение аудитора, чтобы получить, как минимум, разрешение на вырубку деревьев или определить законные нормы строительства на прибрежной территории. При этом выводы об экологической безопасности того или иного коттеджного городка и его окрестностей экспертиза не обнародует. Сегодня экологическое исследование жилья в интересах потенциального владельца осуществляют частные компании. Процедура аудита такова: после заявки на проведение независимой экологической экспертизы группа специалистов обследует территорию коттеджного городка и выявляет основные характеристики объекта. В следующий этап входит измерение вредных для человеческого организма излучений, уровня шумов и вибраций, а также отбор проб воды, воздуха и почвы.

К данному перечню в последнее время добавляют пробы на качество строительных материалов. Далее в специальных аккредитованных лабораториях проводятся анализы каждого измерения, по результатам которых и составляется заключение комплексной экологической оценки. Немаловажно, что независимые аудиторы не просто фиксируют отклонения от норм и нарушения, но и разрабатывают рекомендации по устранению выявленных неблагоприятных воздействий. По словам Александра Малицкого, директора компании «Спана », компания-аудитор еще несколько лет ведет наблюдения за экологическими трансформациями городка-клиента - окружающая среда, как и здоровье человека, требует периодической диагностики и постоянного ухода.

Однако здесь есть свои рифы, скрытые темными водами бизнеса. Если частная экологическая экспертиза проводится после покупки земли, а то и по завершении строительства, едва ли негативная оценка повлечет закрытие объекта, в который вложены миллионы. Скорее, можно ожидать «гибкую интерпретацию» ее результатов, тем более что, согласно букве закона, заключения негосударственных экспертиз носят лишь рекомендательный характер. «Кот в мешке» для покупателя «Последнее слово», которое, как известно, всегда за покупателем, в новомодном процессе борьбы за экологию теряет однозначный смысл. Новое - это всегда неясность, шумиха, попытки спекуляций. Например, при заключении сделки купли-продажи инвестор имеет право ознакомиться с документами, свидетельствующими об экологическом состоянии приобретаемой земли.

Однако, как утверждает г-н Малицкий, современный покупатель мало образован в этой отрасли, и тех, кто озвучивает такие просьбы при сделке, - единицы. С мнением эксперта соглашается и генеральный директор группы компаний «Маеток» Наталья Семченок, утверждая, что грамотный покупатель выбирает себе дом, исходя не только из таких условных характеристик, как наличие леса, удаленность от магистралей и близость к столице. Потенциальный клиент, приобретающий сегодня загородное жилье, уже осознает, что нельзя считать поселок чистым только по причине его расположения в так называемом экологическом направлении. И если даже объект устраивает по всем показателям, не лишним будет ознакомиться с выводами экологического аудита. Но пока еще покупатель, затребовавший соответствующие документы, вряд ли самостоятельно разберется в предъявленных выводах и терминах - ему, скорее всего, потребуется нанятый специалист, который квалифицированно и доступно разъяснит все экологические «за» и «против», таящиеся под сенью выбранного леса, в водах облюбованного озера и в стенах предложенного коттеджа. По словам экспертов, отмечены только единичные случаи проведения экологического аудита покупателями. В свою очередь, риэлторы и застройщики, пользуясь незнанием клиента, не очень-то стараются вникнуть в суть проблемы. Александр Малицкий при первичном осмотре участка, на который нет подтверждающих его экологическую безопасность документов, рекомендует потенциальным покупателям взять с собой дозиметр (и того, кто умеет пользоваться этим прибором). Эксперт также советует обратить внимание на нюансы окружающей среды - присутствие желтой листвы не в сезон, неприятные химические запахи и какие-либо загрязнения.

Специалисты уверенны, что при негативном впечатлении от общей картины застройки потенциальный инвестор, скорее, подберет себе жилье в альтернативном направлении, нежели будет углубляться в данные экспертизы или задействовать аудиторов. Палка о двух концах Экологическая экспертиза - это процедура, вокруг которой сосредоточены часто противоположные коммерческие интересы. И если по ее результатам коттеджный городок «забраковали», неблагоприятная информация при желании застройщика может стать закрытой как для общественности, так и для клиентов. В случае возможной реабилитации участка для аудиторов и владельцев городка такое отношение к правам потребителей пройдет бесследно, но при негативном развитии ситуации молчание может привести к преднамеренному ухудшению здоровья жителей. При этом застройщика обвинить не удастся - он имеет право не предъявлять без запроса инвестора результаты экологического исследования. Еще одним препятствием на пути к истине является пресловутая коррупция. Известная жизненная мудрость «что нельзя купить за большие деньги, можно купить за очень большие деньги» в данном случае весьма актуальна - предположительная «покупка» результатов экспертизы оказывается для застройщика мизерной тратой по сравнению с многомиллионными капиталовложениями. «Устоит ли перед деньгами самая независимая экологическая экспертиза?

» - этот вопрос всегда остается открытым. Так, по словам директора ООО «Вишневе містечко» Олега Хомы , экологическое исследование можно будет считать объективным только тогда, когда за внесенную сумму обнародуют любой результат, даже негативный. С г-ном Хомой согласен и Владимир Коротченко : «Независимая экологическая экспертиза является орудием в руках заинтересованных сторон, поскольку она оплачивается. А все, что оплачивается, делается так, как нужно заказчику». Но Александр Малицкий придерживается иного мнения: «Подлог подобного рода может безвозвратно испортить репутацию компании на рынке. Обычно сотрудники фирм-аудиторов получают достойную зарплату и подвержены строгому внутреннему контролю». Экологический рейтинг коттеджных городков Сегодня наличие аудиторского заключения у строителей и продавцов загородной недвижимости служит весомым аргументом в пользу того или иного объекта.

К тому же это - достаточно мощный и эффективный маркетинговый ход, влияющий на стоимость жилья, а также положительно сказывающийся на репутации самого застройщика - «галочка», поставленная в графе «экология», дает ему конкурентные преимущества. В мае 2007 года в рамках Второго всеукраинского независимого конкурса «Котеджне містечко-2007», проводимой компанией «РеалЭкспо», впервые в Украине состоялся Первый экологический рейтинг коттеджных городков, в котором приняло участие около 10 городков, но в результате отбора и соответствия марке «Безопасно для жизни» осталось только 4 городка: «Плютово» (Обуховский район), рекреационный комплекс «Солнечный (Алушта), комплекс городков «Маеток» (Васильковский район) и городок «Александровская Слобода» (Обуховский район), у которых проведен экологический аудит в полном объеме и имеется сертификат Всеукраинского экологического рейтинга. По словам начальника департамента маркетинга группы компании «Маеток» Оксаны Хридиной , участие в экорейтинге является, скорее, дополнительным мероприятием в общей PR-стратегии продвижения коттеджного поселка. Как добавила г-жа Хридина, наличие сертификата о прохождении экологической экспертизы и ее результаты - нелишний плюс самому городку. «Ни для кого не является секретом, что дом строится не один год и не на несколько лет. Поэтому современный инвестор обязан нести ответственность за будущее своих проектов. Ведь серьезная экологическая проблема, выявленная даже спустя годы, может серьезно и надолго «подмочить» репутацию инвестора и девелопера. Стоит отметить, что современный подход к экологической политике позволяет трансформировать экологическое ограничение в бизнес-преимущество»,- считает директор компании «РеалЭкспо» Виктор Коваленко. Возможно, идея проведения по-настоящему независимой экологической экспертизы - только начало борьбы против незнания и стереотипов жизни за городом.

И экопоселения в Киевской области - свидельство этому. Жители экопоселений исповедуют здоровый образ жизни, живут в экологически чистых комфортных и уютных домах из глины и соломы, возделывают почву без применения ядохимикатов. Ведь в мировой практике экодома возводятся с учетом всех санитарных правил и норм в местностях без каких-либо радиологических или техногенных загрязнителей. И если пока отечественные застройщики отбрасывают эту идею по причине ее дороговизны, непопулярности среди покупателей и трудности в реализации, то в будущем такие дома вполне могут стать наиболее приемлемым типом жилья. А существование на участке парка, сада или ручья без подтвержденной экспертами хорошей экологии не будет показателем чистоты окружающей среды. Вопросы к застройщику Часто-густо, приступая к строительству загородной недвижимости, застройщики не имеют таких документов, как: • заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы о поверхностных и грунтовых водах по химическим и гидробиологическим показателям; • заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы основного источника водоснабжения; • заключения радиационно-гигиенического обследования участка под строительство; • заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы почвы участка строительства (при замене природного грунта привозным - заключение экспертизы привозного грунта). Помимо указанных документов рекомендуется, как правило, иметь информацию о: -состоянии атмосферного воздуха;. -гидрогеологической ситуации участка; - о наличии на территории участка или его окрестности локальных очистных сооружений сельскохозяйственных объектов, населенных пунктов; действующих и закрытых захоронений различных типов (свалок и полигонов твердых бытовых отходов (возраст до 150 лет), могильников, кладбищ и т.п.), складов или захоронений сельскохозяйственных химикатов.

Исследования показали также, что в большинстве проектов отсутствует раздел, касающийся оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС) или охраны окружающей среды (ООС). Согласно ГСН А.2.2-1, в данном разделе должна содержаться оценка состояния окружающей среды на момент начала строительства и возможные негативные последствия строительства и эксплуатации объектов в будущем. Материалы ОВОС разрабатываются на основании инженерно-геологических, санитарно-гигиенических, инженерно-технических изысканий и исследований на базе современных методик и технических средств. Внедрение архитектурно-строительных решений по планировке и благоустройству территории без учета ее природных условий может привести к необратимым негативным изменениям в окружающей природной среде. Так, например, неучёт гидрогеологических особенностей приводит к тому, что в районах с неглубоким залеганием грунтовых вод часто наблюдается подтопление фундамента и заболачивание прилегающей к зданиям территории. Причиной такой ситуации является то, что при закладке фундамента не были приняты меры по отводу воды, и конструкция фундамента стала выступать в роли непроницаемого барьера на пути движения грунтовых вод. За счет увеличения влажности почвы и строительных материалов создаются благоприятные условия для развития микроорганизмов и разных насекомых. Мероприятия по изменению рельефа территории, геометрических размеров открытых водоемов, созданию новых водоемов и т.п. требуют особо тщательной оценки экологических последствий их реализации.

К сожалению, при принятии решения о создании на территории строительства искусственных террас или преобразовании реки в озеро застройщики руководствуются только соображениями эстетической красоты, проявляя при этом вопиющую неграмотность в вопросах экологии. К вероятным последствиям своевольного изменения естественного ландшафта можно отнести, например, проседание и обвал террас и намывных берегов, зарастание и «цветение воды» искусственного озера, разрушение фундамента зданий. Существует еще один параметр, не менее важный, который и застройщики, и покупатели редко принимают к вниманию. Речь идет об экологической безопасности строительных и отделочных материалов, применяемых при строительстве объектов недвижимости. Вредных для здоровья веществ достаточно много и в строительных, и в отделочных материалах. Частично проблему можно решить, если применять только те материалы, безопасность которых подтверждена сертификатами качества и соответствия. Сертификация материалов проводится с целью определения их вредности или безвредности для здоровья человека, а также обозначения области применения данного материала.

Тем не менее, сертифицированные материалы не всегда оказываются действительно безопасными. Следует подчеркнуть, что сертификаты качества и радиационно-гигиенической безопасности касаются конкретной партии или группы партий материала, то есть сертификат указанной партии или образца не пригоден для других партий того же материала, не упомянутых в сертификате. Оценить качество строительных и отделочных материалов можно, тщательно изучив сертификат на его подлинность и достоверность указанных в нем данных. Проводить это рекомендуется на этапе принятия решения о приобретении материала.

В случае, когда материал уже применен в строительстве или отделке помимо изучения сертификатов рекомендуется провести ряд опытных исследований строительных и отделочных материалов и среды, в которой они применены и эксплуатируются, на наличие опасных компонентов. И, наконец, благоустройство территорий и ландшафтные работы, при выполнении которых часто можно встретиться с непродуманностью применения древесно-кустарниковых растений, цветов и газонов, сочетание которых могут дать выделения опасных для здоровья химических и бактериологических компонентов. Таким образом, наличие всеобъемлющей объективной информации о ситуационной экологической обстановке объекта поможет покупателю недвижимости не только избежать покупки некачественного товара, но и в ряде случаев избежать ущерба здоровью людей, проживающих на данном объекте. Наличие у покупателей недвижимости такой информации существенно повлияет на ликвидность объекта, что в свою очередь приведет к снижению привлекательности инвестиционных проектов. Зеленый маркетинг, зеленый брэндинг - понятия давно и прочно обосновавшиеся на цивилизованных рынках.

В современном мире часто при прочих равных условиях решающим при выборе товара становится его экологическая составляющая. Производители экологически чистых продуктов питания, косметики, автомобилей оставляют далеко позади конкурентов, не сумевших своевременно перестроиться. При этом заявленные качественные характеристики товара подтверждаются независимыми экспертами, работающими в рамках закона, по проверенным и утвержденным методикам; работы проводятся квалифицированным персоналом с помощью современного аналитического оборудования.